拍得政府土地卻被告知無使用權，湖北新洲一投資人被拖至幾近破產

花費400多萬元，通過司法拍賣購得政府土地，并拿到了工業用地性質不動產權證；但當后續又投入200多萬元進行建設時，卻突然被告知此地塊早已被劃進基本生態控制線內，無法開發。面對投資人朱賽鋒進退失據的尷尬情況，行政部門均表示：想了不少辦法，但愛莫能助。

“搞建設不行，想退拍賣款無門，眼看著幾年來投入的數百萬元就要打水漂了，我感覺自己真的已經是走投無路了。”近日，當事人朱賽鋒向極目新聞求助。

　　這塊無法興建廠房的地塊讓朱賽鋒欲哭無淚

花費400余萬元成功競得政府地塊

近日，極目新聞記者來到新洲區邾城街城西村3組，找到了朱賽鋒拍賣所得的地塊。一眼望去，地上雜草叢生，滿地瓦礫。

據介紹，這里原是劉集油廠的廠址，該廠始建于20世紀80年代初期，于1992—1993年先后更名為“武漢市新洲劉集聯營油廠”“武漢市江北油脂經貿公司”，隸屬于武漢市新洲區邾城街道辦事處所轄企業。1994年9月，新洲縣人民法院出具《民事裁定書》（1994）新經破字第3號宣告其破產。

2019年9月2日，新洲區人民法院依法將該宗地塊在武漢光谷聯合產權交易所進行公開拍賣。2019年9月25日，新洲人朱賽鋒以434萬元競得該宗地不動產使用權，土地使用權面積為10,041.85平方米，土地性質為集體建設用地，用地性質為工業用地。

　　朱賽鋒支付的競拍款收據

據介紹，競拍成功當天，朱賽鋒與武漢市江北油脂經貿公司簽訂《實物資產轉讓產權交易合同》。2019年10月8日，武漢市江北油脂經貿公司、朱賽鋒、武漢鋒斌國興商貿有限公司（法定代表人朱賽鋒）三方簽訂補充合同，甲、乙雙方同意將原合同項下標的交付至丙方并將原合同項下標的權證辦理至丙方名下。

2021年3月11日，武漢鋒斌國興商貿有限公司取得了不動產權證。不動產權證上注明，土地使用權面積為10,041.85平方米，權利類型為集體建設用地使用權，權利性質為批準撥用，用途為工業用地。

　　朱賽鋒取得的不動產權證上注明用途為“工業用地”

　　確權登記上注明的土地使用面積等信息

突然被告知沒有土地使用權

2021年初，武漢鋒斌國興商貿有限公司對轉讓標的上被鑒定為危房的原有建筑物進行了拆除。“當初買下這塊地的目的就是改建一個小型物流園。”朱賽鋒說，為了順利地推進物流園項目，公司對場地進行了翻新平整，圍墻圍擋進行了加固改造，同時添置了變壓器等用電及各項配套設施，前后投入兩百多萬元。

　　朱賽鋒和他拍下的地塊

2021年4月12日，在一切準備就緒后，朱賽鋒以武漢鋒斌國興商貿有限公司名義，將廠房項目規劃建設方案呈報至新洲區自然資源和規劃局進行審批。

然而，讓他萬萬沒想到的是，2022年1月10日他收到新洲區自然資源和規劃局核查批復：根據“一張圖”平臺法定分區管控要求，該宗地規劃性質為山體、水體保護區，該項目不符合生態準入要求。

在該批復中，對于“項目不符合生態準入要求”還給出了解釋：經核定，2015年僅針對新洲區（新城組群范圍內）基本生態控制線內的項目進行清理，原劉集油廠項目不在清理范圍內，無處置意見。該項目用地現已規劃為山體、水體保護區，故不符合生態準入要求。

收到批復的朱賽鋒猶如被打了當頭一棒，作為當地人，他很清楚，自己花了巨資競拍及改造好的地塊，根本不可能按照他之前規劃的建設物流園了。

“做物流園肯定需要建設廠房、生產生活設施等，但被納入基本生態控制線內的土地上是無法報建這些廠房設施的。”朱賽鋒對極目新聞記者說道。

奔走一年多，相關部門只談政策不談責任

讓他感到不解和憤懣的是，無論是在該地塊拍賣過程中，還是在完成土地過戶、辦理不動產權登記證時，都沒有人告知過他該地塊屬于被劃入了基本生態控制線內的事實。“如果我知道劃入了‘生態控制線’，肯定不會參加競拍。”朱賽鋒說。

在隨后的長達一年半的時間內，他多次來到新洲區邾城街道辦事處和新洲區自然資源和規劃局提出訴求，懇請雙方協調解決公司工業項目報建手續，然而，得到的回復均是“根據政策規定，基本生態控制線內的土地絕不允許報建廠房。”

無奈之下，2022年12月底，朱賽鋒向邾城街道辦事處提出“如確實無法報建，則全額補償公司經濟損失柒佰萬元”的請求。得到的答復是“建議其通過司法訴訟途徑解決，法院怎么判街道就怎么賠償。”

對于這個提議，朱賽鋒感到十分“冤屈”：“我競拍所得的地塊及取得的不動產權登記證，都是通過合法的正常手續辦理的，現在無法正常報建廠房，導致公司被拖入債務的深淵，難道是我的錯嗎？”

朱賽鋒認為，造成其公司目前無法按正規程序報建廠房，首先是政府部門沒有盡到告知義務造成的，其次新洲區自然資源和規劃局在為其辦理不動產權登記證時，沒有進行核實地塊的屬性，導致他拿著合法的證件無法合理地報建廠房。“無論哪一方，哪怕只要在辦理流程中核實一下，就不會導致現在如此荒唐的局面。”

兩個部門均表示“只能按政策辦”

對于朱賽鋒的問題，極目新聞記者走訪了新洲區邾城街道辦事處，該辦事處主任劉響紅首先證實了朱賽鋒所說屬實，劉主任說，街道對于朱先生目前情況也十分了解也很同情，正在積極想辦法協調區自然資源和規劃局來解決問題，“目前就他的情況已經討論研究過多次，但受‘基本生態控制線內’政策的限制，朱先生想按原規劃報建廠房的可能性幾乎沒有。”

劉主任進一步透露，區自然資源和規劃局曾提出過能否在邾城街道其他地方另尋一個地塊，與朱賽鋒目前的地塊進行整體置換，但在劉響紅看來，操作難度較大。“目前街道轄區內很難找到這樣一個符合要求且能盡快完成騰退的地塊，這對于朱先生來說時間成本和后期費用投入都是巨大的。”

采訪中，朱賽鋒再次提出，如果實在無法按“工業土地”讓公司使用該地塊，能否申請邾城街道退還該地塊2019年競拍時的費用以及自己2年多來所投入的資金。對此劉響紅表示，街道始終在積極協調有關單位想辦法盡力解決朱賽鋒面臨的困境，如果實在沒辦法解決，他建議其通過司法訴訟途徑解決：“街道將依據法院判決進行賠償。”

記者陪同朱賽鋒來到新洲區自然資源和規劃局建設規劃管理科，該科室科長王奇琪盡管才調任8個多月，但與朱賽鋒已成了“老熟人”：“此前朱先生多次找到我們反映情況，局里多個科室也專門作了研究并向朱先生作了政策講解。”

王科長說，朱賽鋒是于2019年通過法拍取得的“武漢市江北油脂經貿公司”地塊的，但早在拍賣之前若干年，該宗地塊性質就已屬于山體、水體保護區，也就是位于基本生態控制線范圍內，按照《武漢市基本生態控制線管理條例》規定，其呈報的廠房項目建設方案不符合生態準入要求。

朱賽鋒現場質疑：既然該地塊在拍賣之前就被劃入基本生態控制線，那為何該局于2021年3月在為其辦理的不動產權證書上卻注明“用地性質為工業用地”？

對此王科長表示，辦證屬于其他科室業務范疇，詳細情況自己并不了解。

　　面對閑置兩年多的土地，朱賽鋒很無奈

700多萬元投入讓投資人幾近破產

對于朱賽鋒目前的困境，王科長表示，曾建議其通過引進合伙人的方式，改變經營業態，找到符合用地性質的項目。或者通過邾城街道另尋一塊與其相等面積的地塊，進行置換。

但朱賽鋒認為，這些建議基本不具有可操作性，他希望有關部門能盡快協調，幫他解決實際問題。“700多萬元爛在這里，想到這事就整晚整晚睡不著。”朱賽鋒表示且后續處置路徑沒有著落，企業已承受不起這種巨大的經濟壓力，蒙受著十分慘重的經濟損失。

5月15日，極目新聞記者再次聯系新洲區邾城街道辦事處，該辦事處工作人員錢云斌表示，近一個月以來，街道與新洲區自然資源和規劃局多次協調、溝通，于近日拿出新的方案，新方案計劃將朱賽鋒這塊土地，納入村莊規劃建設用地范疇，如果獲批，該地塊上將可興建與農產品相關的廠房等。“目前剛進入村內設計報批階段，待逐層完成審批手續后，這塊土地上便可建設用于農產品物流需要的廠房等。”錢云斌說。

對于新的方案，朱賽鋒并不抱太大希望，“每次我找過去他們都說有新方案，但最終都在等待數月后石沉大海，真希望他們能切實地為民著想，真心地為我解決這個問題。”

　　邾城街道辦在拍賣期間向買方承諾，將協助辦理在該地塊上興建綜合樓事宜

（來源：極目新聞）